De huur- en koopprijzen van woningen zijn onverminderd hoog waardoor met name starters op de woningmarkt geen betaalbare woning kunnen vinden. De young professionals van Klimaat Energie Koepel (KEK) ondervinden zelf het probleem en pleiten voor duurzame oplossingen; kleinere, flexibele woningen, woningsplitsing, en meer doorstroming op de woningmarkt. Gemeenten kunnen hierop actiever sturen, maar moeten soms buiten de gebaande paden denken, aldus KEK-er Ruud van den Bosch.
Kleiner en multifunctioneler
Nederlanders wonen groter dan menig ander in Europa. In Nederland is een woning gemiddeld 65 m2 per persoon, terwijl het gemiddelde woonoppervlak in buurlanden tussen de 43 en 47 m2 per persoon ligt. Met kleinere en flexibelere woningen kunnen logischerwijs meer inwoners gehuisvest worden op minder grondoppervlak. “We kunnen in huur- of koopwoningen veel meer gebruik maken van slimme toepassingen zoals we die kennen in tiny houses en studio’s”, aldus KEK-er Anne Struiksma. “Denk bijvoorbeeld aan een diepere schuifdeur naar de badkamer die ook als kleding- of schoonmaakkast kan dienen”.
Gebruik de bestaande bouw
De meest duurzame oplossing voor de verhitte woonmarkt is niet ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Nieuwbouw heeft niet de voorkeur, onder andere vanwege de impact op het milieu. Door het splitsen van bestaande woningen of het optoppen van woningen worden milieu intensieve grondstoffen bespaard, wordt er minder energie gebruikt en is er geen of weinig nieuwe infrastructuur nodig. Veel gemeenten ontmoedigen echter het splitsen van woningen. De nieuwe bewoners zouden voor geluidsoverlast zorgen, verhogen de parkeerdruk en beleggers zouden hoge huren vragen voor kleine woningen.
“Hier zijn echter pragmatische voorwaarden voor op te stellen door bijv. het aantal parkeervergunningen op de gesplitste woning te beperken”, aldus KEK-er Ruud van den Bosch. Dat het splitsen van woningen ten koste gaat van de leefbaarheid in de wijk is nooit bevestigd door onderzoek. “Daarnaast kan de gemeente bij het verlenen van een splitsingsvergunning ook voorwaarden stellen op het gebied van duurzaamheid, zoals het isoleren van de woning, het installeren van een (hybride) warmtepomp en het aanbrengen van een elektrisch kooktoestel.”
Gemeenten moeten ook naar de voordelen van het splitsen van woningen kijken. In theorie kan het tussen de 100.000 en 150.000 extra woningen in Nederland opleveren. Het gebruik maken van de bestaande bouw kan daarbij de druk naar schaarse grond verminderen en kan lokale, gevoelige discussies over ‘waar te bouwen’ voorkomen. Ook komen de kleinere en gesplitste woningen het aanbod en (op termijn) de betaalbaarheid ten goede.
Een ruimer beleid voor het splitsen van woningen
Het wordt echter steeds minder aantrekkelijk om woningen te splitsen. Door de overdrachtsbelasting en een zelfwoonplicht in steeds meer steden trekken (ontwikkelende) beleggers zich terug. De intentie van deze maatregelen is uiteraard om de woningnood te verkleinen maar kan het verhogen van het woningaanbod niet ten goede komen. Gemeenten kunnen voor een ruimer beleid kiezen van woningsplitsing door het belang van het woningtekort zwaarder te laten wegen dan het mogelijke effect op de leefbaarheid in een wijk. Bijvoorbeeld door de zelfwoonplicht los te laten wanneer er sprake is van woningsplitsing en door woningsplitsing vaker toe te staan dan nu het geval is.
Ook in de gepresenteerde Woonagenda van Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) Hugo de Jonge komt naar voren dat het Rijk met gemeentes wil onderzoeken hoe barrières voor de splitsing van woningen kan worden weggenomen. Dat geeft (indirect) een duidelijk signaal dat het Rijk het splitsen van woningen uit het verdomhoekje wil halen.
Bevorderen van de doorstroming
Naast het vergroten van het aanbod door kleinere, flexibele woningen kan ook het verbeteren van de doorstroming de woonmarkt van het slot halen. In een groot deel van de grotere (eengezins)woningen wonen ouderen waarvan de kinderen inmiddels uit huis zijn gegaan. Doorstroming naar een kleinere woning stelt de oude woning beschikbaar voor starters of jonge gezinnen, alleen de doorstroming loopt stroef. Het aanbod van geschikte, gelijkvloerse woningen is beperkt. Daarnaast is verhuizen niet aantrekkelijk, doordat de hypotheek vaak al (grotendeels) afbetaald is en het alternatief duurder is.
De wil bij de ouderen om te verhuizen is echter groot, blijkt uit een verhuiscoach bij de gemeente Arnhem. In samenwerking met provincie Gelderland, de lokale woningcorporaties, huurdersorganisaties en de sociale wijkteams start in deze gemeente een project waarbij senioren met inwoners van sociale huurwoning kunnen ruilen. Senioren verhuizen in samenwerking met een coach van een grote naar een kleinere corporatiewoning. Hierdoor laten ze een grote woning achter die beschikbaar komt voor een gezin. Op deze manier zorgen de corporaties ervoor dat een woning past bij de gezinssamenstelling en levensfase.
Auteurs; Ruud van den Bosch en Peter Gabriëls